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項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目名稱(chēng)：河北白鹿溫泉旅游度假區(qū)

投資方：華瑩集團(tuán)

總面積：750余畝

項(xiàng)目位置：河北省石家莊市平山縣溫塘鎮(zhèn)

服務(wù)范圍：策劃及詳細(xì)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理

規(guī)劃時(shí)間：2006年7月

一、規(guī)劃背景

（一）我國(guó)溫泉旅游的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)成為項(xiàng)目的外在推動(dòng)力
　　

1.第四代溫泉發(fā)展趨勢(shì)
建國(guó)以來(lái)，我國(guó)溫泉開(kāi)發(fā)已經(jīng)歷了四個(gè)階段，由單一的療養(yǎng)院型的療養(yǎng)度假型溫泉發(fā)展到大型綜合溫泉旅游區(qū)，到現(xiàn)階段已經(jīng)形成了以感受溫泉沐浴為目的，由原來(lái)的單一溫泉療養(yǎng)提升到符合現(xiàn)代休閑旅游消費(fèi)的物質(zhì)、文化、精神層面，達(dá)到養(yǎng)生、休閑、度假、觀光的綜合型旅游效果。

2.功能多元化和綜合性
目前國(guó)內(nèi)溫泉景區(qū)朝多元化方向發(fā)展，體現(xiàn)了休閑、養(yǎng)生、療養(yǎng)、度假、觀光等綜給功能，并配套有度假酒店、餐飲、會(huì)議等服務(wù)設(shè)施，形成多元化休閑旅游度假區(qū)。

從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線(xiàn)路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品，在我國(guó)是從1998年開(kāi)始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強(qiáng)化了溫泉的保健、娛樂(lè)、休閑、自然、運(yùn)動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱(chēng)的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線(xiàn)的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。

綜合性的溫泉旅游景區(qū)由南方至北方的發(fā)展趨勢(shì)。從1999年至2005年間，以廣東省溫泉旅游開(kāi)發(fā)為龍頭，由南向北延伸，形成了廣東省的珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、珠海海泉灣；湖北應(yīng)城、天津帝都等幾個(gè)大型的溫泉旅游景區(qū)。

3.“溫泉+地產(chǎn)”的發(fā)展趨勢(shì)
目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)直接結(jié)合的新興業(yè)態(tài)，而溫泉的開(kāi)發(fā)在新興業(yè)態(tài)中起到推波助瀾的動(dòng)力作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　　

（1）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)第二居所的市場(chǎng)需求，使具有良好自然生態(tài)環(huán)境的城郊型旅游地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。
（2）房地產(chǎn)業(yè)的資金流向溫泉旅游行業(yè)，尤其是國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)實(shí)行的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和民營(yíng)企業(yè)資本的介入，使更多的資金流向房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)成為其中受益者之一。

（3）溫泉旅游的開(kāi)發(fā)可以把溫泉旅游成功的運(yùn)作模式運(yùn)用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加值。

（二）項(xiàng)目具備了溫泉旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件
依托度假旅游資源開(kāi)發(fā)以中長(zhǎng)期度假性質(zhì)的旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具備了兩個(gè)基本條件：一是地區(qū)的內(nèi)在條件，即該地區(qū)的度假旅游資源及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。該地區(qū)擁有的度假旅游資源，有便利的交通和完善的配套服務(wù)設(shè)施，能滿(mǎn)足中長(zhǎng)期休閑度假旅游的需要；二是客源市場(chǎng)的外在條件，即依托著強(qiáng)勁增長(zhǎng)的旅游經(jīng)濟(jì)。該地區(qū)的度假旅游市場(chǎng)有一定的知名度，已經(jīng)擁有或正在形成一定規(guī)模的度假旅游市場(chǎng)，具備了一個(gè)穩(wěn)定的度假旅游消費(fèi)群體。

項(xiàng)目基本具備了以上兩大條件：
1.溫塘擁有華北地區(qū)一流的溫泉旅游資源。

2.溫塘溫泉旅游以平山/西柏坡大旅游體系為背景，形成平山大旅游體系的中心接待服務(wù)區(qū)域。
3.溫塘鎮(zhèn)具有石家莊市第二居所性質(zhì)的旅游地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成石家莊第二居所開(kāi)發(fā)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)區(qū)域，初步形成了石家莊城郊型的休閑社區(qū)。
4.溫塘鎮(zhèn)溫泉賓館、療養(yǎng)院性質(zhì)的溫泉療休和度假的開(kāi)發(fā)模式由來(lái)已久，具有良好的口碑效應(yīng)，在華北地區(qū)具有一個(gè)穩(wěn)定的療休消費(fèi)群體。

因此，石家莊華瑩集團(tuán)憑借溫塘鎮(zhèn)優(yōu)良的溫泉資源和強(qiáng)勢(shì)的旅游發(fā)展環(huán)境，擬在溫塘建設(shè)一個(gè)以溫泉為主題特色，集休閑度假、會(huì)議、保健養(yǎng)生為一體的多功能大型溫泉度假村，并與旅游地產(chǎn)形成配套。特委托海森溫泉設(shè)計(jì)院編制溫泉度假村的詳細(xì)規(guī)劃，旨在通過(guò)規(guī)劃的編制，為項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理提供科學(xué)依據(jù)。

二、溫泉資源分析
　　

（一）溫塘溫泉資源的現(xiàn)狀及地方政策因素
　　

1.溫泉水資源狀況
溫塘是全國(guó)17處重點(diǎn)溫泉之一，覆蓋面積0.09平方公里，中收地段熱水距地面不足2米，有自涌出的溫泉水池2個(gè)，深井9眼，目前，地方政府控制5-6口溫泉井。根據(jù)有關(guān)地質(zhì)專(zhuān)家的意見(jiàn)，溫塘鎮(zhèn)的溫泉水用水量應(yīng)控制在3000m3/d，極限用水量為4500m3/d。2006年五一黃金周期間，溫塘溫泉水最高使用量達(dá)到了5000m3/d，導(dǎo)致溫泉水面下降了2米，經(jīng)過(guò)補(bǔ)水，目前水位已恢復(fù)原有水平。

2.溫塘溫泉文化典故
溫塘有2000年的湯治文化積淀，湯泉旁舊有漢武廟，“白鹿跑泉”的傳說(shuō)源于此。相傳漢武帝劉徹受瘡疾所困，久治不愈，夜夢(mèng)神人指點(diǎn)，太行溫泉可治百瘡，乃乘一白色神鹿尋覓至溫塘，沐浴溫湯而康復(fù)，揮筆御賜“寶泉圣水”，封為“溫塘”之地。為挖掘溫塘的歷史文化，發(fā)掘漢武帝騎鹿尋泉和“桃花水”的傳說(shuō)，溫塘每年舉辦“桃花浴”文化旅游節(jié)。

因此，本土的地域文化應(yīng)成為項(xiàng)目文化底蘊(yùn)的支撐和主線(xiàn)，如為了增加游客的新奇感，適當(dāng)加入異域溫泉文化元素。

3.溫泉水控制性政策因素
作為一個(gè)以溫泉為主題的度假旅游項(xiàng)目，溫泉水的用量“多多益善”，溫泉水量的分配將影響到項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

（1）溫泉度假旅游景區(qū)規(guī)模需要一定的溫泉用水量作為項(xiàng)目的支撐。
考慮到溫泉作為該項(xiàng)目的支撐點(diǎn)，用水量如果能達(dá)到1500m3/d，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供可靠保障。如溫泉水達(dá)不到1500m3/d的供應(yīng)量，項(xiàng)目需重點(diǎn)保證溫泉區(qū)和度假酒店用水，并可以采用水循環(huán)系統(tǒng)。

（2）新項(xiàng)目的介入可能會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)溫泉水的控制并進(jìn)行重新分配。
假設(shè)周邊有投資規(guī)模更大的溫泉項(xiàng)目，政府對(duì)溫泉水的政策會(huì)不會(huì)有變化，如重新進(jìn)行水資源的分配，對(duì)溫泉水提出限制政策，提高水資源費(fèi)用等因素都可能影響到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展或運(yùn)行成本。

（3）政府對(duì)水資源費(fèi)的收取影響到經(jīng)營(yíng)成本。
如上所述，溫泉水的需求量大于供給量時(shí)，政府為平衡度假區(qū)的整體用水量，如采取適當(dāng)提升溫泉水資源的價(jià)格杠桿，水資源費(fèi)用的增加意味著項(xiàng)目長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本將隨之增加。因此，溫泉水分配政策是影響項(xiàng)目發(fā)展的決定性因素，投資方需與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)項(xiàng)目用水的分配問(wèn)題，確定項(xiàng)目基本的用水需求量，以保障項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）項(xiàng)目可控制性資源分析
1.可控溫泉水量
目前華瑩集團(tuán)自有溫泉井一口，出水量約為600m3/d，該井可作為項(xiàng)目補(bǔ)充用水，主要的溫泉水供應(yīng)來(lái)自政府的分配溫泉水，約為800m3/d。項(xiàng)目規(guī)劃以800m3/d的用水量進(jìn)行產(chǎn)品的配置，并考慮到循環(huán)用水，以提高800m3/d溫泉水量的利用效率。

2.溫泉水溫
溫泉水溫70℃，按《地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查規(guī)范》，屬地?zé)豳Y源溫度分級(jí)中的低溫地?zé)釡厝獰崴?jí)?？紤]到溫塘的氣候條件，按正常溫泉池水溫的營(yíng)業(yè)要求保持在35-42℃之間，5月-10月水溫為35℃-37℃，11月-次年4月水溫為38℃-40℃，高溫池水溫保持在41-42℃較適宜。如出水水溫保持達(dá)到70℃，達(dá)到溫泉泡池水溫要求，考慮到水循環(huán)使用的需要，則需配備加熱系統(tǒng)。

3.溫泉水的化學(xué)性質(zhì)
屬高溫弱堿氯化硫酸鹽氡泉，含氡、鐵、鎂、氯、硫等32種對(duì)人體有益的微量元素和化學(xué)物質(zhì)，據(jù)溫塘工人療養(yǎng)陸軍臨床實(shí)踐證明，具有調(diào)節(jié)心臟、血管系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)的功能，起到降低血壓、催眠、鎮(zhèn)靜、鎮(zhèn)痛的作用，對(duì)皮炎、神經(jīng)炎、關(guān)節(jié)炎、運(yùn)動(dòng)外傷、內(nèi)分泌紊亂有良好的治療作用。該溫泉水已達(dá)到醫(yī)療用水要求。

三、規(guī)劃目標(biāo)與亮點(diǎn)

項(xiàng)目位于河北省石家莊市平山縣，總規(guī)劃面積166670m2?；跍靥伶?zhèn)優(yōu)良的溫泉資源和強(qiáng)勢(shì)的旅游發(fā)展環(huán)境，以溫泉養(yǎng)生文化為主題，突出中國(guó)秦、漢、唐文化底蘊(yùn)，吸收東西方溫泉文化精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的全國(guó)一流的溫泉度假村。分期開(kāi)發(fā)，一期形成“溫泉+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)組合，構(gòu)建溫泉沐浴、休閑保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品，通過(guò)溫泉旅游度假成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值；二期擴(kuò)建服務(wù)升級(jí)項(xiàng)目——“加勒比海灘”水上樂(lè)園，創(chuàng)新“溫泉+水上樂(lè)園”的成功模式。

四、規(guī)劃理念

自然生態(tài)理念：園林綠化與水景的融合，景觀水面與功能水面的互動(dòng)。
人文、和諧的人居環(huán)境理念：休閑、度假環(huán)境的營(yíng)造。
健康度假理念：溫泉養(yǎng)生、康療。
東西方溫泉文化交融的理念：“新古典主義”與東西方溫泉文化的體現(xiàn)。

五、項(xiàng)目定位
　　

（一）主題定位

以溫泉養(yǎng)生文化為主題，體現(xiàn)生態(tài)、和諧、自然理念，突出“新古典主義”風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)中國(guó)秦、漢、唐文化底蘊(yùn)，吸收東、西方溫泉文化的精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合型國(guó)際溫泉度假村。

（二）功能定位
以溫泉休閑度假旅游為主題特色，適當(dāng)突出會(huì)展接待功能，形成集溫泉度假、康體療養(yǎng)、保健養(yǎng)生于一體，以旅游地產(chǎn)、度假酒店、會(huì)議、生態(tài)體育、農(nóng)業(yè)旅游等要素配置的多元化、復(fù)合型國(guó)際溫泉旅游度假區(qū)。

（三）文化定位
突出漢武帝“白鹿跑泉”的主題溫泉文化，體現(xiàn)溫塘本地的“三月桃花浴”的民俗文化，并將華瑩集團(tuán)的企業(yè)文化在項(xiàng)目中有得到充分展示。

（四）產(chǎn)品定位
1.度假型溫泉旅游產(chǎn)品
將健康休閑旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念融合到溫泉康體養(yǎng)生產(chǎn)品、游樂(lè)產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品之中，配套有住宿、餐飲、娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)等多種休閑度假元素的組合，使該產(chǎn)品更適合于城郊型中短期的度假、休閑旅游。

2.“溫泉+地產(chǎn)”組合的旅游地產(chǎn)
通過(guò)溫泉旅游的成熟運(yùn)作模式來(lái)提升運(yùn)用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加價(jià)值，形成一個(gè)高檔的旅游地產(chǎn)區(qū)。溫泉資源作為旅游度假區(qū)的核心開(kāi)發(fā)資源。

3.游樂(lè)休閑產(chǎn)品
針對(duì)以家庭、自駕車(chē)等自助出游方式而提出的產(chǎn)品定位，符合休閑度假旅游的發(fā)展趨勢(shì)。該產(chǎn)品主要有溫泉區(qū)水上游樂(lè)項(xiàng)目、生態(tài)果園項(xiàng)目、生態(tài)體育項(xiàng)目，用來(lái)增加度假村休閑度假產(chǎn)品的豐度。
　　

4.運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品
運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品的定位是度假村必要的體育運(yùn)動(dòng)的配套，通過(guò)度假酒店必要的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和游泳池等體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配套，將體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目與溫泉度假休閑結(jié)合起來(lái)，形成綜合型的溫泉度假區(qū)。

六、功能分區(qū)及產(chǎn)品策劃
　　

（一）溫泉度假旅游板塊
　　

1.度假酒店區(qū)

“U”型基地以北，以中線(xiàn)山脊向兩側(cè)延伸，規(guī)劃用地面積29345m2。

設(shè)置兩大功能：

（1）度假區(qū)的一級(jí)服務(wù)區(qū)功能：本區(qū)作為度假區(qū)主體酒店住宿區(qū)域和交通集散中心，主要為游客提供接待、餐飲、購(gòu)物、住宿、康體娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展等服務(wù)，規(guī)劃建設(shè)度假酒店、停車(chē)場(chǎng)、游客中心、商業(yè)街、餐飲中心，形成度假村的一級(jí)服務(wù)區(qū)。
（2）文化展示功能：“白鹿跑泉”的主題文化和華瑩集團(tuán)的企業(yè)文化得到展示，形成度假區(qū)的第一印象區(qū)。

白鹿溫泉度假景區(qū)接待中心效果圖

2.中心溫泉區(qū)

功能：度假村的核心溫泉度假功能區(qū)。設(shè)有風(fēng)情溫泉區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生溫泉區(qū)和宮廷溫泉區(qū)3個(gè)二級(jí)分區(qū)。
規(guī)劃構(gòu)想：根據(jù)水資源狀況和溫泉區(qū)的地形條件，結(jié)合當(dāng)前溫塘溫泉及國(guó)內(nèi)溫泉產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀，差異化設(shè)置中高檔的山地溫泉，體現(xiàn)自然生態(tài)的理念，融合中國(guó)傳統(tǒng)的文化溫泉和日式溫泉風(fēng)格，力求自然、閑適、健康、具有文化品位和東方神韻的純溫泉沐浴意境。設(shè)置各類(lèi)動(dòng)水SPA池、加料池、情趣池、民俗文化池、景觀池、動(dòng)感池、兒童池和休閑保健配套。從溫泉數(shù)量、面積、種類(lèi)、特色等方面，以國(guó)內(nèi)乃至世界一流的高端水準(zhǔn)定位，并且做到保障四季經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)各類(lèi)消費(fèi)需求。

3.生態(tài)體育公園區(qū)
位于基地西側(cè)，規(guī)劃面積16280m2。策劃注重生態(tài)、自然、陽(yáng)光、空氣和水對(duì)人體健康價(jià)值的生態(tài)體育和游樂(lè)項(xiàng)目。生態(tài)體育公園區(qū)由三個(gè)體育項(xiàng)目組團(tuán)組成。（1）沿谷地規(guī)劃2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和1個(gè)籃球場(chǎng)；（2）在谷地南側(cè)的斜坡規(guī)劃1個(gè)休閑森林公園，注重游客的體驗(yàn)性和參與性，作為度假區(qū)的一個(gè)體驗(yàn)項(xiàng)目；（3）2300m2景觀湖的存在彌補(bǔ)了北方山多水少的不足，使項(xiàng)目充滿(mǎn)水的靈性之美，成為重要的景觀，完成地形改造后“前水后山”的格局布置。景觀湖的補(bǔ)水來(lái)自處理后的溫泉水，使度假村水資源的利用得到良性的循環(huán)；（4）景觀湖畔設(shè)置一組垂釣長(zhǎng)廊和垂釣?zāi)疚荩那樯剿?，怡然自得?/span>

4.旅游果園區(qū)
基地內(nèi)坡度較大的山坡地，不易規(guī)劃建筑物，面積22240m2。本區(qū)的規(guī)劃是豐富度假村項(xiàng)目，以自然休閑和游憩功能為主，以四季采摘的果樹(shù)為主，形成該區(qū)的綠化成片的果樹(shù)、花卉、蔬果。（1）依山借勢(shì)，形成四季果園和觀賞花卉，體現(xiàn)春與夏的季節(jié)理念，春可賞花，秋可摘果。即可以解決了坡地的綠化，又起到景觀效果，兼可作為豐富度假區(qū)內(nèi)的旅游活動(dòng)。（2）借助山地的起伏開(kāi)辟一條休閑步道，在果園與花卉園中穿行漫步。

5.度假別墅區(qū)
規(guī)劃面積30710m2。構(gòu)想：度假別墅作為酒店客房的補(bǔ)充，分為坡地別墅和景觀別墅兩類(lèi)。

（二）旅游地產(chǎn)板塊
　　

1.旅游地產(chǎn)區(qū)
基地以南，規(guī)劃面積37855m2。構(gòu)想：滿(mǎn)足分時(shí)度假的發(fā)展和部分顧客度假置業(yè)的需求，形成“溫泉+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)組合，以溫泉旅游度假成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值。旅游地產(chǎn)區(qū)的地勢(shì)高抬，形成良好的景觀環(huán)境和景觀朝向，是構(gòu)筑度假別墅理想之地。別墅和公寓建筑造型從整體貼合自然為出發(fā)點(diǎn)，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約手法來(lái)體現(xiàn)建筑自身，色彩宜人溫暖，歡快活躍，使建筑融合到自然環(huán)境之中，住戶(hù)擁有對(duì)溫泉和景觀的雙重享受以及幽靜、私密的空間。
　　

（1）豪華單體別墅：共13棟，150m2/棟，建筑面積3900m2，坐北朝南。
（2）聯(lián)體別墅：共9棟，200m2/棟，建筑面積3600m2。
（3）度假公寓：經(jīng)濟(jì)型度假公寓，以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足于石家莊市民第二居所的購(gòu)房需求。建筑面積17760m2。